Приобретая помещение в собственность, компании довольно часто не успевают сразу перезаключить договоры на оказание коммунальных услуг. Ведь, как известно, эта процедура занимает много времени. Чтобы не остаться без света, воды и тепла, фирмы пытаются найти выход из положения.

Однако коммунальщиков нерасторопность фирм не сильно волнует. Счета должны быть оплачены. Кто это сделает –  старый собственник или новый - без разницы. А вот можно ли учесть такие платежи в составе «налоговых» затрат?

Минфин против поручителей

Некоторые компании заключают договор поручительства. По нему новый собственник оплачивает договоры, ранее заключенные старым владельцем с поставщиками тепла и света. При этом должником выступает прежний собственник помещения, поручителем - новый владелец, а кредитором является коммунальная служба. А бухгалтера фирмы, которая купила помещение, конечно, интересует: можно ли в этой ситуации учесть расходы по оплате электричества, отопления, воды в составе «налоговых» затрат. Напомним: при обычных условиях такие траты включают в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Однако поручителю этого делать нельзя. Так считают представители главного финансового ведомства нашей страны (письмо Минфина России от 25 мая 2006 г. № 03-03-04/1/477). Логика чиновников такова. Оплачивая коммунальные услуги, новый хозяин помещения исполняет обязательства прежнего собственника. К поручителю, который исполнил обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству (п. 1 ст. 365 ГК РФ). Иначе говоря, заплатив за старого хозяина, новый владелец лишь покрыл чужой долг. И получил право требовать от прежнего собственника возместить свои расходы.

По мнению финансистов, такие затраты не являются для нового хозяина экономически обоснованными (п. 1 ст. 252 НК РФ). Значит, их нельзя учесть в составе «налоговых» расходов.

Руководствуясь этим письмом, инспекторы, скорее всего не примут подобные траты в уменьшение налогооблагаемой прибыли. И доводы, что расходы являются обоснованными, потому что без них невозможно вести деятельность, налоговиков не убедят. Свою правоту фирмам придется отстаивать в судебных инстанциях.

Заметим: финансисты подчеркнули, что так будет не всегда. Как только новый владелец здания заключит с коммунальщиками договор от своего имени, он получит право относить коммунальные платежи на затраты, уменьшающие облагаемую прибыль.

Берем пример с арендаторов

Для того, чтобы не навлекать на себя гнев налоговых контролеров, можно воспользоваться схемой, которую применяют при аренде помещения. Так, если у арендатора нет прямых договоров с коммунальными службами, у него есть два варианта. Либо перечислять собственнику деньги в составе арендной платы, либо - в качестве возмещения затрат.

В нашей ситуации можно использовать второй вариант. А именно: новый и старый владелец могут предусмотреть в договоре, что по счетам платит бывший хозяин (пока переоформление отношений с коммунальными службами не закончено). А новый хозяин - возмещает ему понесенные расходы.

Для этого нужно составить дополнительное соглашение к договору. И там прописать, что, оплатив счета коммунальщиков, прежний хозяин здания выставляет аналогичные счета новому владельцу. Налоговые работники не возражают против такого поворота событий. Они сообщили об этом еще в 2004 году (письмо УМНС РФ по г. Москве от 26 февраля 2004 г. № 26-12/12888). Инспекторы справедливо полагают, что расходы по содержанию имущества должен нести его новый собственник (ст. 210 ГК РФ). А компенсационные выплаты старому владельцу относятся к таковым.

Однако ревизоры подчеркнули: указанные траты нужно обязательно подтвердить первичными документами. Как раз такими документами и будут «перевыставленные» коммунальные счета от старого владельца.   

Заметьте: есть случаи, когда инспекторы не признают возмещаемые платежи оплатой «коммуналки». Это произойдет, если сумма счета бывшего владельца окажется больше той, что указана в счете коммунальной службы. Ревизоры отмечают: в этом случае новый собственник должен будет доказать, что сумма превышения тоже экономически обоснована и «связана с деятельностью, направленной на получение дохода».    

Старый собственник – в накладе?

У бывшего владельца здания при получении компенсации может возникнуть проблема. Ведь, все в том же 2004 году налоговики потребовали включать такие платежи в состав доходов (п. 4 письма МНС России от 26 мая 2004 № 02-1-16/36). Правда, речь в письме идет об арендодателях. Но в нашем случае ситуации похожи. За исключением того, что вместо арендодателя выступает старый хозяин здания.

Можно, конечно, отстаивать свои права и спорить с инспекторами.

В качестве аргумента послужит то, что арендодатель и старый хозяин – это все-таки не одно и то же. Сдавая помещение в аренду, арендодатель продолжает оставаться его собственником. А продавец здания передает право собственности на него покупателю. Раз между ними есть такая существенная разница, то и требования.  

Если этот аргумент «не сработает», можно привести другой. Согласимся с инспекторами: да, по аналогии с арендодателем старый владелец здания должен включать компенсационные выплаты в доходы. Но тогда, «по примеру» того же арендодателя, он вправе включить платежи, которые перечислил коммунальным службам, в расходы. Разрешили это делать сами же налоговики – см. все тот же пункт 4 того же письма МНС России от 26 мая 2004 № 02-1-16/36.    

И, наконец, третий аргумент - позиция служителей Фемиды (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 № 66). Правда, оно, опять же, касается арендных «разборок». Арбитры считают, что оплата коммунальных услуг не является арендной платой. Значит, по мнению судей, и дохода у арендодателя здесь не будет.

Однако, несмотря на все перечисленные доводы, бывший собственник может не подписать соглашение о возмещении расходов на «коммуналку».

Но и здесь отчаиваться не стоит. Можно предложить ему такой вариант.

В договоре купли – продажи здания вы увеличиваете его стоимость на сумму коммунальных платежей. Ее нужно рассчитать исходя из предполагаемого времени перезаключения договоров с коммунальными службами. В итоге получится, что новый владелец выплатит старому хозяину всю сумму «коммуналки» сразу – в составе платы за купленный объект. Старый же владелец отразит эту сумму в составе выручки от реализации помещения. Понятно, что выручка от продажи чего бы то ни было – это налогооблагаемый доход фирмы. Но получить «сразу много денег» - тоже перспектива заманчивая.

В дальнейшем поможет договор

В дальнейшем, чтобы избавить себя от неприятностей, в договоре с коммунальными службами обязательно предусмотрите такой пункт: «При переходе права собственности от старого владельца к новому, обязанность по уплате коммунальных услуг переходит к новому собственнику имущества».

Этот небольшой, казалось бы, пункт поможет доказать как экономическую обоснованность затрат, так и послужит документальным подтверждением (вместе со счетами, которые коммунальщики теперь будут выставлять вам «напрямую») понесенных расходов.

Конечно, многие, прочитав этот совет, возразят. Ведь договор с поставщиками энергоресурсов стандартный. И, понятно, «коммунальщики» не заботятся о контрагентах. Но любой, даже обязательный, договор можно изменить. Нужно лишь составить протокол разногласий.